[多选题] 张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为( )。

正确答案 ：ABD

在未征得甲、乙银行同意的情况下，刘某不能将已抵押的房屋出租

在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

解析：抵押人未经抵押权人同意的情况下，不能将已抵押的房屋出租，抵押人(刘某)未经过抵押权人(甲、乙银行)同意将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人(刘某)将出租房屋抵押的情况书面告知了承租人，抵押权实现造成承租人(陈某)的损失，由承租人(陈某)自己承担，抵押人(刘某)不承担赔偿责任，抵押权人有权要求抵押人让承租人搬出，但应赔偿承租人的损失。

[单选题]从节能角度看，住宅墙体材料应当具有的物理性质是( )。

正确答案 ：A

导热性差，热容量大

解析：住宅墙体要求导热性差，热容量大。

[单选题]下列关于我国房地产经纪服务收费管理的表述中，错误的是( )。

正确答案 ：D

交易成功后可获取佣金以外的其他收益

解析：房地产经纪人员交易成功后不得获取委托人佣金以外的其他收益。

[单选题] 2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务。侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。

在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为( )。

正确答案 ：A

自知、自信

[单选题]企业以客户让渡价值为分析框架，制定营销策略的属于( )。

正确答案 ：C

客户导向

解析：以客户为导向的市场营销观念，包括客户让渡价值，客户满意，客户忠诚。

[多选题]下列关于房源物理属性表述中，正确的有( )。

正确答案 ：ABDE

房源物理属性是指房源自身的物理状态

房源物理属性决定房源的使用价值

房源物理属性具有固定性

房源物理属性具有差异性

解析：房屋的市场价格不易确定，因为房屋价格有其特殊性。

[多选题]以下不属于土地增值税扣除项目的是( )。

正确答案 ：CDE

旧房及其配套设施的成本、费用

土地转让费用

与开发房地产有关的税金

解析：土地增值税的扣除项目为：①取得土地使用权时所支付的金额；②土地开发成本、费用；③建房及其配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；④与转让房地产有关的税金；⑤财政部规定的其他扣除项目。

[单选题]贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型房屋的贷款称为( )。

正确答案 ：A

个人住房贷款

解析：注意区分个人住房贷款以及商业用房贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

[多选题]下列选项中，属于房地产价格特征的是( )。

正确答案 ：BCE

房地产价格实质是房地产权益的价格

房地产价格容易受交易者的个别情况的影响

房地产价格形成的时间通常较长

解析：房地产价格受区位的影响很大，因为房地产不可移动，其价格与位置有着密切的关系。房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。其特征详见"房地产价格与一般物品价格的不同之处"。

[多选题]为了留住客户，房地产经纪机构采取的措施有( )。

正确答案 ：ADE

提供个性化服务

正确处理投诉

建立长久的合作关系

解析：为了留住客户，房地产经纪机构对客户关系管理的主要内容有：①提供个性化服务；②正确处理投诉；③建立长久的合作关系；④与客户积极沟通。

[单选题]目前个人住房贷款中，贷款期限最长为( )年。

正确答案 ：C

30

[单选题]房地产经纪人员知识结构核心的外层是( )。

正确答案 ：A

房地产经纪相关专业基础知识

[多选题]房地产经纪机构在客户关系管理中，为了争取新客户而采取的措施有( )。

正确答案 ：BE

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