正确答案:

题目：某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。 [JZ207_273.gif] [JZ207_274.gif] (1)此外，估价师还获取了以下资料和信息。 ①根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。 ②如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3％和5％。 ③以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少1km，价格对比指数减少(或增加)2％。 ④以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1％。 ⑤以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2％。 ⑥假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1％。 ⑦假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑧宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。 ⑨假定宗地形状分为不规则、较规则、规则3个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑩以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5％。 ⑾该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。 ⑿征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／m[~2.gif]征收；征地开垦费，按10元／m[~2.gif]计收。 ⒀该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元／m[~2.gif]；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15％，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30％，年贷款利息率为6．57％，土地还原利率为6％。 (2)请根据上述资料和素材完成如下任务。 ①假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 [JZ207_275.gif] ②根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)。

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学习资料的答案和解析：

[多选题]地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。( )

[单选题]“同一供需圈”是指( )。

与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域

[单选题]在一个单中心的城市中，有若干家庭，分为甲乙两类。甲类住户的月收入是4000元，上下班的通勤费用为每月600元／km；乙类住户的月收入是2000元，上下班的通勤费用为每月200元／km。假设有以下条件：每个家庭有一个人在CBD(中央商务区)上班，通勤的时间成本为零，住房价格以“元／(m²·月)”计，所有住房的面积都是100m²，住户收入全部用于支付房租和通勤费用。试根据以上条件，回答下列以下几小题的问题。

综合考虑甲类住户和乙类住户的选址对城市空间发展的影响，城市将形成同心圆发展模式，城市发展边界距CBD的距离为( )km。

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[多选题]会计主体一定都具有法人资格。( )

[多选题]下列说法正确的是( )。

标准深度的连线称为里地线

随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深度