正确答案: BCD

营业执照和备案证明文件 房地产交易资金监管方式 服务项目、服务内容和服务标准

题目：房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示的内容包括( )。

解析：应公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、服务内容和服务标准；③房地产经纪业务流程；④收费项目、收费依据和收费标准；⑤房地产交易资金监管方式；⑥房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦建设(房地产)主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]房地产经纪人王某在为客户张某提供房地产承购经纪服务过程中，忘记将目标房源已抵押的事实告知张某，由此可能引起的风险属于( )。

产权瑕疵风险

解析：房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否交易的重要因素，而有的产权证明有可能已发放多年，无法清晰显示产权现有的状态。

[单选题]下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是( )。

房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为

解析：房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易活动的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。

[多选题]决定销售人员数量的主要因素有( )。

销售阶段

项目销售量

销售目标

宣传推广

解析：决定销售人员数量的主要因素有：销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广。

[多选题]房屋租金的基本构成因素有( )。

房屋折旧费

维修费

物业服务费

土地使用费

解析：租赁的基本构成因素包括：房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。

[多选题] 张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后，李某对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。

关于张某赚取差价的说法，正确的为( )。

张某应当将3万元差价退还给李某

张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪执业规范

解析：房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。

[多选题]下列关于已抵押房屋买卖的描述，正确的包括( )。

买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人同意

抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存

转让的价款不足债权数额的部分由债务人清偿

二手房买卖时，卖方需在办理买卖合同网签前提前还清贷款

解析：选项C，转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有。

[单选题]两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗住宅买卖经纪业务的，应( )。

按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费

解析：两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗住房买卖经纪业务的，应按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。

[多选题] 张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后，李某对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。

关于经纪服务费用收取的说法，正确的为( )。

甲机构不应该要求李某预付佣金

张某不应该向王某收取佣金

解析：房地产经纪机构为完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的不得收取佣金。房地产经纪人员不得以个人名义收取任何费用。

[单选题]以自己认识的亲朋好友信赖为基础介绍客户的揽客方法是( )。

人际关系法

解析：人际关系法是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户的揽客方法。这种揽客法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际能力，不断结识新朋友，维护老朋友，以自己的人格魅力争取他们的支持，介绍客户。